株と投資信託と個人型DCと。

東京在住30代ネコ投資家。投資は株からはじめました。FXで約20万円損したのが痛手。でも投資の醍醐味は損することなのだ。節税でiDeCoとふるさと納税やってます。毎月セゾン投信積み立て中。ひふみプラスも持ってます。ビットコインでちょっと儲かる。投資・資産運用の楽しさをお伝えします。はてな読者登録・Feedly購読などは記事内設置のボタンからお願いいたします♪




なんだか家が欲しくなってきた

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こんちはっす。みぞれっす。

 

9月に、すぱいくさん主催の勉強会に参加してきますよ。

参加するみなさま、よろしくお願いします^^

 

賃貸派?持家派?

みぞれの猫小屋はずっと賃貸で、これからも賃貸でいいやと思っていたのですが、 知り合いが不動産で結構儲けちゃってることを知り、感化されてきました(笑)

 

知り合い その1

都心に電車で15分もあれば着ける住宅街に、2DKの古いマンションを持っていました。

確か、2000万円台。

 

知り合いは実家住まいなので投資用で買ったそうです。

でも、銀行のローン金利が5%!?とか言ってた気がします。高いよね。

 

そこを13万円くらいで貸していたとのこと。

住人が退去したことをきっかけに、金利の高さと、最近の不動産価格の高騰から売却を決意。

 

正確な売却価格は聞けなかったけど、買った価格とほぼ同じだったか、それ以上で売れたらしい。

 

なんと超絶儲けちゃってるのです!!!!

 

賃料は、130,000円×12ヶ月=1,560,000円

月々のローンの支払い額は不明だけど、購入時と同じ価格で売れたのであれば、貸していた間の手取り家賃は丸々お小遣いになっているという計算になります。

 

家を貸す時の経費

もちろん、経費はかかりますよ。

・管理組合へ管理費、修繕積立金の支払い(毎月)

・固定資産税、都市計画税(毎年)

・エアコンや給湯器など設備の修繕費

・ローンの金利

・賃貸管理会社への手数料

これは家賃から捻出することになるので、家賃の13万円すべてがお小遣いになった訳ではありません。

 

家を買う時の費用

その前に、不動産を購入するときには費用がかかりますぞ!

・不動産取得税

・登記費用(登録免許税、司法書士への報酬)

・消費税(土地、個人が売主の中古住宅にはかからない)

・印紙税

・仲介手数料(売る時にもかかる)

・保険料

・住宅ローンの事務手数料

・引越し費用(その物件に住む場合)

・その他もろもろ

物件価格の7%~10%が目安。

 

知り合いは、購入額付近かそれ以上で売却できたパターンなのでいいのですが、不動産価格が下落基調にある人気のない地域、そもそも時期的に価格が高騰している場合は、購入前にじっくり検討した方が良さそう。

 

まさに今は、不動産価格がものすごく上がっています。

マンションを建てるための資材が高いですからね。

よくやく、なんとな~く下がってきたかなという感じ。

www.nikkei.com

マンション買う=自分がずっと住むと思い込んでいたのですが、人に貸したり、時期を見て売却するのも全然アリですよね。

 

いずれにしても、株と同じで安いときに買う!これが鉄則

(それがわかれば苦労しないけど)

 

定年を迎えた知り合いが、バブル期に買ったマンションのローンをいまだに払っているという話も聞きました・・・しかも、都心まで2時間くらいかかる辺鄙なところ。

売るに売れない・・・これはさすがに悲惨すぎる・・・

 

家を貸す時のリスク

そして、賃貸する場合はリスクもあるのでお忘れなく。

・空室

・家賃の下落

・滞納

・事件、事故

・トラブルがあった場合の弁護士費用等

 

購入して自分で住んでた場合も、同じマンションで殺人事件なんぞあった日にゃー価格は暴落。

売りたくても売れない場合があります。

 

家を買った後のリスク

他にも不動産を所有する際のリスクとして、

・地震などの天災

・火災

・欠陥

・金利上昇

・老朽化

などがあります。

 

知り合い その2

都心まで電車で30分もかからない住宅街に一戸建てを購入。

なんと、数年後に購入価格+300万円で売却。

そして別の一戸建てに住み替えました。

住んでた間の住居費は、実質無料状態。さらに売却でお小遣いまで。

 

家を売った時の税金

ちなみに、売却で利益が出た場合、譲渡所得として所得税がかかりますぞ!

短期譲渡所得の場合→39.63%

(譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下

長期譲渡所得の場合→20.315%

(譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超

 

利益が出そうな場合は、5年を超えて保有したほうがおトク!

でも、「居住用財産の3,000万円の特別控除」があるからね。

というか、売却で3,000万円以上の利益が出るってのもなかなかねーっす。

 

住宅ローン控除

あと、住宅ローン控除もあるからねー。

 

居住年が、平成26年4月~平成31年6月の場合、

一般住宅であれば、1%の控除を10年間受けることができます。

(住宅ローンの年末残高限度額4,000万円)

 

住宅ローン控除は、居住用物件のみが対象なので投資用では受けられません。

あと、床面積が50㎡以上で、半分以上が居住用であることが必要。

住居兼事務所はOKってことですね。

 

他には、10年以上の住宅ローン、控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下という要件がありますが、私には全くもって無縁の要件である(笑)

 

今は、低金利でお金が借りられるので、住宅ローン控除で金利分は返ってくるイメージですね。

 

不動産購入の極意

・利便性の良い人気のエリアに買う(価格が下がりにくい)

・安い時期に買う

 

デフレの時期って不動産もすごく安かったんですよね。

今は本当に高い。

 

あの時に買っておけばなぁとは思うけど、年齢は若いし、収入は少ないしで、買おうだなんて考えもしなかったよよよよよ。

 

無事に持ち家デビューする日は来るのでしょうか!

マンションを一括で買えるくらいの資産があればなぁ(笑)

  

では、またね!

 

※税制等は、毎年変わっているので最新の情報はご確認お願いします!

 

 

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